当下有句话叫做：“干实业的不如搞商业的，搞商业的不如玩金融的，玩金融的不如炒楼花的。”其实这句话放到一百多年前的清朝上海，也同样适用。
1882年，上海房地产业迎来了太平天国战乱之后的第二春。大量国际、国内资本，通过各种白色、灰色乃至黑色渠道，涌进上海房地产市场。这座东方大都市迅速成为了一个巨大的工地，“棚户区”被大规模拆除，二层砖木结构的“石库门里弄房屋”次第而起。地价的飙升让中外地产企业以及英租界工董局欣喜不已。
在浪奔浪流的上海滩地产大鳄中，有一条来自南方的“珠江鳄”，他的名字叫徐润。徐润是广东香山人，14岁到上海，进英商宝顺洋行当学徒，后升为买办，是当时不可多得的国际型人才。除了当买办外，徐润还涉足航运业、地产业、丝茶业、保险业、出版业等，多元化经营，搞得十分红火。
年轻的徐总认为：“上海自泰西互市，百业振兴，万商咸集，富庶甲于东南，地价日益翔贵，以今视昔，利逾百倍。”
徐润在上海的房地产项目多集中在其名下一家叫做“地亩房产”的公司。该公司名下房产的总成本为220万两白银，总市值为350万两白银，每年可收租金12万两，回报率约5%。在当时高利贷盛行的中国商界，这一投资回报率算不上丰厚，徐润所图无非是在“地价日益翔贵，以今视昔，利逾百倍”，看重的还是炒地皮。
徐润与外商联系密切，总能事先了解到租界的规划，从而预先在规划中的或交通要道两侧，以低价买进土地，囤积牟利。严格地说，他并不是经营房地产，而是倒卖土地及项目，靠内幕消息赚取巨额利润。
房地产是一个资金密集型行业，要在上海滩与国际大资本同台游戏，徐润的实力还是太弱了些，他需要依靠金融杠杆进行融资。
为了“肥水不流外人田”，徐润宁借高利贷，也绝不稀释股份。在这一前提下，徐润大肆向钱庄贷款，而且多用房地产本身抵押，借贷一笔，开发一批，再拿新开发的项目作为抵押，继续新一轮的借贷，类似今日的“滚动开发”。
一方面，依靠内幕消息获得市场先机；另一方面，又有充足稳定的资金流，徐润的房地产生意越滚越大，成为上海华人的第一个“地产大王”。
就在徐润对上海的房地产市场充满更多期待的时候，金融危机爆发了，阜康虽然劫后重生，但上海市面依然紧张。最为关键的是，刘步蟾在伶仃洋打了胜仗，法国在没有完全掌握制海权的
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